2013年5月3日金曜日

ベトナム・ホーチミンにてオフィスの探し方と注意点 RESS不動産屋


ホーチミン市

日本の会社様はLe Loi通り・NguyenHue通り・Ha
m Nghi通り周辺で物件を探される傾向が強くなっており、セキ
ュリティ-・バックアップ電力は勿論の事、その他の色々な条件を
満たす、きっちりとした物件へと入居されております。 Le Lo
i通り・Nguyen Hue通り・HamNghi通り周辺オフィ
スビルでは平米辺り 20$~物件を見つける事が出来ます。
またNguyen ThiMinhKhai通り・Hai BaT
rung通り・Nam KyKhoiNghia通り等はホーチミン
でも有名な通りでありますのでオフィスを構えるにあたり色々な会
社様に人気な通りとなっております。
オフィス物件はバックアップ電力もあり、セキュリティ-もそこ
そこしっかりした小中規模のオフィスとなります。
これらの通りでは平米辺り 16$~物件を見つける事が出来ます。

不動産仲介業者の利用

大家さんが個人で建てた小規模オフィスから企業が建設した
オフィスビルまで物件数がかなり増えている現在では情報力のある
不動産会社に相談するのが賢い選択かと思います。ご希望の条件を
提示すれば、条件に沿う物件の紹介を行ってくれます。
一部の外資系を除く不動産仲介会社ではオフィス物件の紹介手数
料は無料となっており、不動産仲介会社は大家さんからコミッショ
ンを頂くかたちになっております。またオフィス物件によっては不
動産仲介会社へのコミッションを一切なしとしているオフィス物件
がありますので、そういった物件は紹介物件の中から外されている
場合もあります。

独自で探す場合

オフィス物件においてテナントを募集している物件は必ずと言っ
て良い程 OFFICE FOR LEASEの広告を出している為、そういったオ
フィス物件を一つずつチェックしていくのも良いでしょう。また、
現地の新聞(MUA&BAN)にも物件情報が載っておりますのでチェッ
クするのも有効な手か思います。

オフイスを探す際の注意点

オフィス物件によって細かな条件が違っておりますので
チェック項目を一つずつ確認していきましょう。

1 賃料に VAT・共益費・光熱費が含まれているかどうか

VATインボイス(*)発行が必要な場合は賃料にVATインボイス、
共益費または光熱費が含まれているかでトータルの賃料が大きく変
わってきますので事前に確認する必要があります。また光熱費が全
ての込みの物件もありますが、大抵は含まれておりません。
(*)VATインボイス
政府発給の消費税用の正式な領収書で、発行者控えが赤色をして
いる事から red invoiceと呼ばれておりこの red invoice(に記載さ
れている売買や経費などの)金額に対して10%のVATがかかる。
現地法人はこの領収書がなければ清算出来ない。

2 発電機が付いているかどうか

以前に比べ市の電力供給システムが向上し、停電が少なくなって
きている現在ですが発電機があるかないかの差はビジネスを行う上
において未だ重要な要素となっております。

3 土日もオフィスを利用出来るか、オフィス利用時間に制限があるかどうか

休みの日には一切オフィスに入る事が出来ない物件もありますので
注意が必要です。またオフィス利用可能時間についても注意しまし
ょう。

4 オフィス物件での通常時間以外の使用において特別にお金がかかるかどうか

オフィス物件によっては時間外での使用において 1時間につき平
米辺り幾らの計算で時間外使用金額を請求する物件があります。

5 駐車・駐輪料金と駐車可能な時間帯

駐車・駐輪料金と駐車可能な時間帯についても確認する必要があ
ります。

6 セキュリティーがしっかりしているか

会社によっては金庫や重大な情報がありますのでそれらを守る為
にもセキュリティーがしっかりしているオフィス物件への入居は必
須になってきます。ベトナムでは警備員と結託して窃盗を行うケー
スもありますので注意が必要です。

7 オフィスの内装工事が必要かどうか

オフィスによってはお客様がオフィスをデザインしたり、内装工
事をしないといけない場合があります。工事となるとかかってくる
金額も馬鹿にならないのでオフィス物件側がどこまでやってくれる
のかといった事前の話合いが大切になってきます。

8 オフィス面積が正確かどうか

ベトナムでは有効面積ではなく、建築面積で計算しますが
オフィス面積 80㎡であると大家さんが主張しても実際に測ったとこ
ろ 75㎡しかなかったりするようなケースは時々あります。
平米辺りでの賃料を課せられますのできちんと面積が正確かどうか
確認する事も大切です。



物件の押さえ方

条件の良い物件はすぐに借り手が付きますので借りたいと思う良
い物件が見つかった際には口約束は行わずに多少の手付金を払いそ
の時の条件等を明記した覚書きと署名を大家さんから頂く事でほぼ
確実に物件を押さえる事が出来ます。また契約を行わなかった際に
は通常、手付金は返却されませんので注意が必要です。

契約の際の注意点(賃貸料・契約期間)

契約書には事前に交渉して承諾をもらった内容が含まれていない
事が多々ありますので、確認が必要となります。事前にそういった
事を防ぐ為にも交渉終了時には条件等を書面にして大家さんに書名
をしてもらい書面を一通、大家さんの確認用に渡しておく必要があ
ります。

1 オフィス物件の賃貸料について

契約書において賃料には何が含まれているかを後で問題にならな
い為にも明記しておく必要があります。

2 オフィス物件の契約期間について

オフィス物件の契約期間は 1 年若しくは 2 年が一般的になっており、
契約更新時に賃料を上げてくる大家さんもいる為に会社によっては 3
年~5年の長期賃貸契約を結ぶ会社もあります。
現時点では今後多くのオフィス物件がホーチミンに出来る為、需要
と供給の関係で賃料相場は下がってくるものと予想する事が出来ま
すので契約期間を短くしておく事は後々有効かもしれません。

3 契約期間内の途中解約について

一般的に一ヶ月前までに書類通知を行えば契約の解約は可能とな
っておりますが、多くの場合は保証金は返却されない条件となって
おります。ですので事前に確認及び条件について交渉しておく事が必要であります。なお、保証金の返却は最終月の電話料金や光熱費
の精算後となっておりますので保証金の返却は最終月から一ヵ月後
となる場合もあります。

4 支払い条件

銀行振り込みが主流となっており、賃料は前家賃として支払う必
要があります。契約書に明記される通貨はUSDでありますが、ベ
トナムドンVNDでの支払いも可能となっております。ベトナムド
ンVND通過で支払う場合は当日のVIETCOMBANKレート
での支払いが一般的になっております。また、賃料の支払いについ
て契約書には期限が明記されており、期限を過ぎて支払った場合に
はペナルティーが課せられますので注意が必要です。

5 オフィス物件契約に必要なお金

一般的に賃料の2ヶ月~3ヶ月分の保証金が必要となり、入居時に
は一ヵ月分の前家賃の支払いも必要となります。また、物件によっ
てはオフィスの改装工事も必要となりますので初期費用は多めにみ
ておく必要があります。

6.契約相手(法人か個人か)

オーナー様の本人確認(また貸しでないかどうか)について最低限の確
認が必要です。また、個人名義の場合には、VAT発行できない場合が
多々ありますので、同時に交渉しましょう。

7.物件表示

基本的なことですが、住居表示と一致していることを確認しましょう。事後
に法人を設立する場合は、正確な住所表示を求められることもあります。
また、事後の登記手続時にオーナー様の本人確認にも役立ちます。賃貸
場所の確認と同時に、また、共用スペースや車道からの導線をきちんと確
認しておきましょう。もし自分勝手に共用スペースだと思い込んでいた場所が、事後にそうではなかったと判明した場合には、大変なことになりますの
で、後悔しないように基本的な確認を行いましょう。トイレが共用なら、当然
トイレの確認も忘れずに。

8.不動産賃貸収入税

オーナー個人に対する不動産収入税が課税される関係で、この費用を
誰が負担するのか明確にしておきましょう。

9.賃借名義人

法人設立時の予定で、先に別名義で賃借する場合、事後の新法人に切
り替えが可能であることを予め合意し、契約書内に明示しましょう。
また、法人設立後などに看板やポスターなど視認性を強調したい賃貸物
件を狙いとされている場合には、これらも合わせて確認しておきましょう。
そして、これらの確認事項は口頭だけに留めずに、きちんと条件として契
約書に明示してもらうよう交渉しましょう。

10.契約関係者

なるべく契約関係者の方は、その立場を契約書に明記するようにしまし
ょう。


Ress.vn (Real Estate Service Saigon)
電話 08 274 3458 / 0916 258 106.
Eメール: ryouichi@ress.vn
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