2013年4月25日木曜日

ベトナム・ホーチミンのお部屋探しガイド完全版 RESS不動産屋



目次

1 ホーチミンの住居
1-1    日本のマンションとの違い
1-2    備え付けの家具
1-3    住宅の種類
2 地域紹介
3 住まいの探し方
  3-1  家族構成別“エリア”と“間取り”の選び方
  3-2  注意点
  3-3  物件の押さえ方
  3-4  よくある質問
4 契約時の注意点
4-1  住宅物件の契約期間について
 4-2  契約期間内の途中解約
  4-3  支払い
  4-4  契約時に必要なお金
  4-5  その他
5引渡し
6退去
7更新
8 RESS不動産ご利用の利点



1ホーチミンの住居
1-1日本のマンションとの違い
そもそもホーチミンのマンションと日本のマンションは何が違うのでしょうか?
大きく異なる点を4つにまとめてみました。

家具・家電付き
基本的な家具や電化製品は初めから付いている というのが一般的。引越し時に色々と買い足したり、買い替えたりするコストや手間が少なく済みます。
礼金や仲介手数料がない
日本で不動産を借りると物件によっては礼金や仲介手数料などの出費が伴いますが、ホーチミンのマンション仲介においてはそのような商習慣はありません。(仲介業者は特殊なケースを除いて手数料を大家さん側からのみ頂戴するというのが一般的となっております。)
借り手が契約時に用意しなければならないお金は基本的に家賃12ヶ月分のデポジット(=敷金)と最初の月の家賃だけとなり、引越しの諸費用は日本と比べて少なく済みます。
プールやジムや子供の遊び場が付いている
外国人向け賃貸マンションの多くにはプールやフィットネスジムや子供の遊び場などの共有施設がついております。物件によってはテニスコートやゴルフ練習施設がなどもついており、これらの施設は居住者なら無料で使えるというのが一般的です。
欠陥住宅が大半
ベトナムにも建築基準法に相当する法律がありますが、日本とは基準が違う為に日本人から見れば欠陥と言える不具合を抱えているマンションが大半です。不具合については生活に支障をきたしてしまうようなレベルのものから、日本とは違うのでこれくらいはしょうがないと思えるものまで様々。
これらの情報につきましては弊社が蓄積した各物件データをもとにお客さまへ情報提供・アドバイスをさせて頂きますので物件選びの参考にして頂ければと思います。

 1-2 備え付けの家具
家具・電化製品付き
基本的な家具や電化製品は初めから付いている というのが一般的。引越し時に色々と買い足したり、買い替えたりするコストや手間が少なく済みます。
また、ほとんどの物件に標準的に付いている設備としては次ような物が挙げられます。
家具
・ソファ+テーブル等の応接セット
・ダイニングテーブルセット
・飾り棚やサイドボードやテレビ台
・ベッドセット(ベッドとマットレス)
             家電
・テレビ
・洗濯機
・冷蔵庫
・電子レンジ(付いていない物件もあります)
・エアコン

豆知識① 壊れちゃった・壊しちゃった編
備え付けの家具や電化製品が老朽化等で、自然に壊れたり故障した場合には管理事務所に通知すれば家主負担で修理や交換を行なってくれます。
逆に入居者は壊してしまった場合には補修費を請求されます。大きな破損ではなくとも、部品代が高価で予想以上に高い請求が来ることもあるので、いずれにしても丁寧に使うことを心がけたいものです。

豆知識② 日本から家電を持ち込む編
電圧に関する知識
ベトナムの家庭用電圧は220ボルトなので、日本から持ち込んだ家電製品は基本的に変圧器を通さないと使用出来ません。(日本の電圧は110ボルト)
日本から持って行きたい家電製品がベトナムでも変圧器なしで使用可能かどうかは、製品の裏側などに書いてある電圧仕様を確認すればわかります。もし(100V240V)と書いてあれば、240ボルトまで対応しているという意味なので、ベトナムでも変圧器なしで使えます。
電波コンセントの形状
日本から持ち込みたい家電製品のプラグが、ベトナムのマンションの電波コンセントにうまくはまるかどうかについては、心配の必要はありません。一部の特殊な物件をのぞき、アダプタを使うことなくそのまま挿せます。
テレビ
日本とベトナムでは解像方式が違うため日本で購入したテレビは面像が正しく映らないことがほとんどです。(日本はNTSC方式、ベトナムはPAL方式)
こちらに持ち込みたいテレビが両方式に対応したタイプ(マルチ対応)であれば変圧器を通すことによってこちらでも問題なく使えます。
DVD Player
解像方式が最初からマルチ対応のものが多いため、日本で買ったものでもベトナムで問題なく使えるケースが多いようです。しかしベトナムでも安価で販売していますので、部屋が変圧器だらけになることを考えますと、現地で購入したほうが無難かもしれません。又リージョンコードの問題があるので、日本で買ったDVDが見れないということもよくあります。
   1-3 住宅の種類
外国人は分譲マンション以外の所有は認められておりませんので、外国人はほとんど賃貸物件に住んでおります。サービスアパートメント・ローカルアパートメント・コンドミニアム・一戸建て・貸し部屋と色々ありますが、日系企業の駐在員の多くはセキュリティーがしっかりしていて、何か故障した場合にもすぐに対応してくれるサービスアパートを好まれております。
サービスアパートの賃料が高い為に、コンドミニアムを借りられる方も多くなってきております。また会社によっては一戸建てを一つ借りて単身赴人者用への社員寮とする会社もあります。貸し部屋は学生・単身赴人者・長期滞在旅行者等幅広い方が借りられております。

サービスアパートメント
ホテルにキッチンが付き、ホテルよりも広くなったようなアパートになります。リセプション・24時間体制の警備員が付き、何か故障した場合にもすぐに対応してくれるので安心して生活する事が出来ます。
食器や調理用具、ドライヤー等生活に必要な物がほぼ全て付いていたり、プール、ジム、遊戯スペース、コンビニエンスストアがあったりするところもあります。またサービスアパートメントによっては短期契約も可能となっております。

家賃 500$5000$   一般的な家賃相場は1000$~4000$
 
コンドミニアム
分譲マンションとなり、大家さんが所有しているアパートの一角を借ります。各部屋の大家さんが異なる為、部屋によって内装・家具・条件が違ってきます。

家賃 500$4000$    一般的な家賃相場は1000$~2500$

一戸建て(ビラ)
街の一軒屋から西洋風のビラのタイプまで色々あり、家賃もピンからキリです。セキュリティーの問題もあり、日本人の方で住む方は余り多くないですが、西洋人の方にはビラが人気物件となっております。

家賃 500$8000$   一般的な家賃相場は2000$~4000$

貸し部屋
大家さんが建てたお家の一部屋を間借りさせてもらうタイプになります。部屋には家具・バスルームが備わっていますが、キッチンのないお部屋が多くなっております。家賃には電気代以外の掃除・洗濯・光熱費・ADSL料金等が含まれているケースが多く、家賃もリーズナブルで保証金も家賃の一ヶ月となっており入居し易くなっております。玄関の鍵をもらえない場合、夜遅く帰った際には毎回大家さんを起こすという事にもなりますので皆さん色々と気を遣われるようです。

家賃 180$600$  一般的な家賃相場は300$~500$

2         地域紹介
1
ホーチミン市の金融、商業、管理の中心でオフィスやレストラン、バーやデパートがありいつも賑わっております。 サービスアパートメント、ローカルアパートメント、貸し部屋も1区に集中しており、外国人の多くが住まれております。
市庁舎と多くの総領事館がここに位置しております。また1区はフランス領インドシナ時代にフランス人建築家によって都市計画されました。
観光地として、サイゴン大教会、サイゴン・オペラハウス、中央郵便局、市庁舎、ファングーラオ通り、ドンコイ通り、かつてのベトナム共和国大統領宮殿、ベンタイン市場などがあり、5つ星ホテルと多くの高級レストランの大部分もここに位置しています。

2
2区はホーチミン市の区の1つ。サイゴン川によって分断されている場所柄、以前は最も貧しい地区の1つでした。Thu Thiem橋とThu Thiemトンネルの建設が公表されてから、市の将来有望な地域として見られるようになった。 Thu Thiemトンネルによって、市の中心部である1区と結ばれております。
2区のThao DienにはTHE BRITISH INTERNATIONAL SCHOOLがあり、その周辺にはスーパー・お店もあり多くの西洋人は一軒屋・ビラに住まれております。
2区では今後の開発案件が色々とあり、一区ともより近い存在になりますので大きく発展する地区と考えられております。

3
3区はホーチミン市の区の1つで 市の都心エリアにあります。1区、フーニョン区、10区、タンビン区と接しており、ホーチミンの中でも色々な場所へのアクセスがし易くなっております。またビラや一軒屋、ローカルアパート、オフィスも沢山あり1区よりも賃料は割安となっております。

7区(サイゴンサウス)
総合開発計画に基づき開発され、地域で近年急速な勢いで発展を続けてきている地区となります。国際的な学校が集まり、病院・ゴルフ練習場・テニスコートといった施設やスーパー・レストラン等々、生活に必要なサービスはほぼ全て揃っております。全体としてしっかりとしたインフラ設備の上に自然を取り入れた優雅な街並みとなっております。
近年では至るところにアパートが建設され、多くのベトナム人の方がアパートを購入されております。まだ発展段階ですので今後も引き続き新しいアパートやオフィス、その他の施設が建設されより魅力的な街となっていく事が予想されます。

ビンタン区(Binh Thanh)
1区の北に位置する地区となり、海抜が低い為に大雨が降ると至るところで冠水します。1区からのアクセスはし易く、賃料も1区よりも割安となっておりますので外国人の方もこの地区には沢山住まれております。

フ-ニョン区(Phu Nhuan)
タンビン区の東、ビンタン区の西、3区の北に位置する地区で一軒屋やビラも多くあります。また市場やスーパーも沢山ありますが、ローカル的な感じが強いです。

3 住まいの探し方
  3-1  家族構成別“エリア”と“間取り”の選び方
家族構成別エリア間取りの選び方
一概にホーチミン市に住むといっても、家族構成によって物件の間取りは勿論のこと、選べるエリアも異なってきます。ここでは各家族構成ごとに人気のある間取り、エリアをご紹介します。
単身で住む場合
(間取り)ご単身者で最も多いのは、1ベッドルームのサービスアパートというご希望です。ご予算的に合わない場合にはスタジオタイプにしたり、コンドミニアムという選択肢もあります。
サービスアパートの場合、日貸しをしている物件も多いので、たまに日本から知人等が選びに来た場合に、ホテルのように館内の別の部屋を予約したり、またはエキストラベッドを注文するという方法をとることも可能です。
家族や知人が頻繁に訪ねにきたり、家族とは絶対に同じ部屋で過ごしたいという方は、2ベッドルームは良いでしょう。
(エリア)一般的には(通勤の便)と(周辺に日本料理屋が充実しているか)という点がエリア選びにおいて参慮すべきポイントとなってきます。
通勤については、毎日のことですので、誰にとっても最重要視事項となります。
一方、周辺に日本料理部屋があるかどうかという点については人それぞれとなります。

夫婦2人で住む場合
(間取り)2ベッドルーム以上を希望される方がほとんどです。部屋探しをこれから始められる階段では、1ベッドルームで十分かな、と言われる方もいますが、日本と違ってホーチミン市の1ベッドルームは機能的に単身用に特化している物件がほとんどであるため、キッチンの使い勝手や収納スペースの面で問題が出てしまうことがほとんどです。

   夫婦+乳幼児で住む場合
(間取り)ご夫婦二人で住まわれる場合と同じで、2ベッドルーム以上が良いでしょう。赤ちゃんがいると、幼児用具で室内の荷物の量が予想以上に増えますので、収納スペースが十分にある物件をかどうか確認するのがベターです

     夫婦+幼稚園以上のお子様で住む場合
(間取り)お子様が1人であれば広めの2ベッドルーム以上、2人以上であれば3ベッドルーム以上を希望されるかたがほとんどです。
4ベッドルームは物件の数自体が格段に少なく、またご予算に合う物件を見つけるのが難しかったりすることもあります。
(エリア)ほとんどの方がお子様の通学・通園を最重要視したエリア選びをされます。

もはやペットは家族の一員とお考えの方
物件選びは重要課題。また愛犬家には、とかく寂しい昨今、ホーチミン市では物件探しも制限されるのでしょうか?
ペットは飼えるの?
日本で飼われている愛犬、愛猫を赴任にともなってホーチミン市に一緒に連れて行きたいという方が年々増えています。
ペットが飼える物件は以前よりも増えてはいますが、お部屋選びにおいて選択肢は極端に少なくなります。
犬の場合、(ペット可)とうたっているマンションでも、多くの家主さんは犬種や大きさ、よく吠えるかどうかといった点を気にし、ケースによっては入居を断りされてしまうこともあります。
大型犬を飼える物件、もしくは2匹以上の犬を飼える物件は大変少ないので、かえって物件選びは楽かもしれません。
尚、小鳥やハムスターなど、カゴの中にいれて飼うペットの場合は、ケースバイケースになるので、事前に家主側に問い合わせるかたちとなります。
ペットを飼うと部屋が痛みやすいので、退去時に補修費を大めに請求されるケースが多いことを予め覚悟するのが良いでしょう。


タバコは吸えるの?
世界中で禁煙の傾向が高まっており、ホーチミン市でもオフィスやレストランでは禁煙がスタンダードとなっていますが、室内でタバコを吸ってはいけないとしている賃貸マンションはほとんどありませんので、愛煙家の人は心配御無用です。

3-2  不動産業者の利用
住居物件の物件数がかなり増えている現在では情報力のある不動産会社に相談するのが賢い選択かと思います。ご希望の条件を提示すれば、条件に沿う物件の紹介を行ってくれますので、あなたのご希望に沿うようなご対応があるかどうかがひとつの不動産業者選定の目安になると思います。
一部の外資系を除き、不動産仲介会社では住宅物件の紹介手数料は無料となっております。通常は、不動産仲介会社は大家さんからコミッションを頂くかたちになっております。
また住宅物件によっては不動産仲介会社へのコミッションを一切なしとしている住宅物件がありますので、そういった物件は紹介物件の中から外されている場合もあります。
独自で探す場合
住宅物件においてお客様を募集している物件の中にはAPARTMENT FOR LEASEの広告を出している為、そういった住宅物件を一つずつチェックしていくのも良いでしょう。貸し部屋が沢山集まっているエリアもありますのでそういった場所を歩いて自分で物件を見つける事も出来ます。また、現地の新聞(MUA&BAN)にも住宅物件情報が載っております。
 
3-3 注意点
物件によって細かな条件が違っておりますのでチェック項目を一つずつ確認していきましょう。

賃料にVAT・共益費・光熱費が含まれているかどうか
 VATインボイス()発行が必要な場合は賃料にVATインボイス、共益費または光熱費が含まれているかでトータルの賃料が大きく変わってきますので事前に確認する必要があります。また光熱費が全ての込みの物件もありますが、大抵は含まれておりません。
 ()VATインボイス
 政府発給の消費税用の正式な領収書で、発行者控えが赤色をしている事からred invoiceと呼ばれておりこのred invoice(に記載されている売買や経費などの)金額に対して10%のVATがかかる。現地法人はこの領収書がなければVAT申告等の支払証明に出来ない。

ロケーション
通勤に便利なロケーション、家族がいる方は通学に便利なロケーションというのも条件に入ってくるかと思います。それに近くにスーパーや市場があるかないかといった事も確認しておく必要があります。
日本人小学校・日系幼稚園にはスクールバスがあり、送迎を行なって頂けます。
また何かの際に病院へ行く可能性もありますので、病院の場所を把握しておく事も大切です。

発電機が付いているかどうか
以前に比べ市の電力供給システムが向上し、停電が少なくなってきている現在ですが発電機器が備わっているかいないかの差は生活を快適に行ううえにおいて未だ重要な要素となっております。

セキュリティーがしっかりしているか
  ベトナムでは空き巣や窃盗が多いのでセキュリティーがきちんとしているか確認が必要です。一戸建て、アパートでも隙があればすぐにも空き巣や窃盗に入られてしまいます。また警備員と結託して窃盗を行うケースもありますので注意が必要です。それに比べてサービスアパートメントでは24時間セキュリティーでメイドさんの窃盗もおきないように厳重なチェックをしております。

部屋の内装・家具について
部屋の内装(床・壁・ドア・窓等)・家具において入居前に気になった箇所、要望がありましたら、尋ねることが必要です。交渉次第によっては追加工事、家具の追加購入・交換を行ってくれます。また入居前には電気関係の確認、湯沸し機等の確認も必要となってきます。

3-4 物件の押さえ方
条件の良い物件はすぐに借り手が付きますので借りたいと思う良い物件が見つかった際には口約束は行わずに多少の手付け金を払いその時の条件等を明記した覚書きと署名をオーナーから頂く事でほぼ確実に物件を押さえる事が出来ます。(大抵のサービスアパートメントの場合は手付け金は必要なく物件確保を出来ますが、意思表示をしてから2週間程以内には契約完了までの手続きを済ます必要がございます。)また、手付け金支払った後に契約を行わなかった際には通常、手付金は返却されませんので注意が必要です。


4 契約時の注意点
契約書には事前に交渉して承諾をもらった内容が含まれていない事が多々ありますので、確認が必要となります。事前にそういった事を防ぐ為にも交渉終了時には条件等を書面にしておく必要があります。
契約書において賃料には何が含まれているかを後で問題にならない為にも明記しておく必要があります。

4-1 住宅物件の契約期間について
住宅物件の契約期間は1年が一般的になっており、契約更新時に賃料を上げてくるオーナーさんもおります。現時点では今後多くの住宅物件がホーチミンに出来る為、需要と供給の関係で住宅賃料相場は一部の人気物件を除いて全体的には下がってくるものと予想する事が出来ます。

 4-2 契約期間内の途中解約
一般的に一ヶ月前までに書類通知を行えば契約の解約は可能となっておりますが、保証金が返却されないケースもありますので事前に確認及び条件について交渉しておく事が必要であります。なお、保証金の返却は最終月の電話料金や光熱費の精算後となっておりますので保証金の返却は最終月から一ヵ月後となる場合もあります。

4-3  支払い
通常支払いは銀行振り込みで行います。賃料は前家賃として支払う必要があります。
近年決定されたベトナム政府の外貨表記規制に伴い契約書にはVND表記となりますが、日本からの送金が必要な場合には別途USD表記の請求書を発行し、USDにて日本より送金を行っております。
また、賃料の支払いについて通常契約書には期限が明記されており、期限を過ぎて支払った場合にはペナルティーが課せられますので注意が必要です。
  4-4  契約時に必要なお金
一般的に賃料の1ヶ月~2ヶ月分の保証金が必要となり、入居時には一ヵ月分の前家賃の支払いも必要となりますので初期費用は多めにみておく必要があります。

  4-5  その他
   契約相手(法人か個人か)
  オーナー様の本人確認(また貸しでないかどうか)について最低限の確認が必要です。また、個人名義の場合には、VAT発行できない場合が多々ありますので、同時に確認を行いましょう。

物件表示
   基本的なことですが、住居表示と一致していることを確認しましょう。賃貸場所の確認と同時に、また、共用スペースや車道からの導線をきちんと確認しておきましょう。もし自分勝手に共用スペースだと思い込んでいた場所が、事後にそうではなかったと判明した場合には、大変なことになりますので、後悔しないように基本的な確認を行いましょう。

契約関係者
  なるべく契約関係者の方は、その立場を契約書に明記するようにしましょう。

5引渡し
  入居の際には部屋の内装・家具・家電の確認、それに加えて電気メーター・水道メーターを行うところもあります。また大抵の物件ではお部屋の備品引渡しリストがありますのでお部屋の備品確認後、お客様が署名を行います。 物件退去時に再度必要になってきますので、物件契約書と共に保管しておく必要があります。

6 退去
  物件によりけりですが、通常は次のようなステップで進みます。
  家主側に対して契約終了の通知レターを出す。
  退去日前・退去日にダメージや備品紛失のチェックが行われる。
  公共料金と補修費の支払い。
  デポジットが返却
RESS不動産では退去手続もサーポトさせて頂いておりますので
言葉による問題もご心配御座いません。
退去した後、デポジットが返却されるまでは大抵1ヵ月程となっている物件が大半です。
これは入居者が最終月に使用した公共料金の請求書が家主側に届くまでに日数がかかるためです。
サービスアパートの場合は退去後2週間以内ほどで返却してくれる物件もあります。


7更新
 契約満了日の3060日前には、契約を更新するか、しないで退去するか、を家主側へ通知する必要があります。
しかし、こういったことはついうっかり忘れてしまいがちなもの、最悪の場合、別のマンションへの引っ越しを考えていたのも関わらず、通知を忘れたために契約が自動更新になってしまって引っ越しできなかった、ということにもなりかねません。
RESS不動産ではこのようなことが起きないよう、お客様一人一人に通知期限が近づいたことをお知らせするサービスを行なっております。
更新時の契約書手続についても勿論サポートしております。

8 RESS不動産ご利用の利点
初めまして。私達はお客様がご入居されてからご退去されるまでのサーポト業務を担当しています。
日本とは言葉や常識の違うこちらでアパートメント生活をおくられるにあたって、お客様によっては何かと不安を感じられる方もいらっしゃるでしょうから、私達の存在がその不安を少しでも知らげることに貢献できるのなら嬉しく思います。
私達がお客さまから様々なご連絡・ご相談を頂戴する中でよく感じることは、(ベトナムライフを謳歌なさっている方)と(ストレスの多いベトナムライフをお過ごしになっている方)の二通りのお客さまがいらっしゃる、ということです。
こちらでの生活を明るく謳歌されている方々はベトナムでの様々なことをネガティブ なフィルターを通さずに受け入れることができているように思えます。
逆に家のことでストレスの多い方々は、マンションのことだけでなく、ベトナムでの様々なことを否定的に捉えるしまいがちのように見えます。又、家主さんや管理事務所スタッフさんに対して最初から敵対的な感情や猜疑心を持ってしまっている方が多いようにも感じます。
確かにベトナムでは日本の感覚で考えると信じられない! と言えることがいろいろと起こります。しかしこちらでの生活に日本の感覚をそのまま当てはめてもいいことは何一つないと思うのです。
例えば、ベトナムの電線は乗れ下がって絡まり、そこに電気が流れておりますし、道路はガタガタです。
ホーチミン市のマンションも同じ感覚でマンション建設されていますから、雨漏れ、水漏れ、エアコンの故障、電話回線の不通問題など、様々な不具合が起こります。
そういった日本との違いに対して(ホーチミンライフを謳歌なさっている方)は必要以上にシリアスにはとらえずに妥協とも諦めとも異なる受け入れる気持ちをもっていらっしゃるように感じます。
ベトナムにおいてはいかに高い家賃を払っても細かな不具合や問題は必ず起こることであり、起こった場合の対処方法もこちらならではのやり方があって日本とは同じではない、ということを前もって理解されるだけでも、精神衛生上だいぶ楽になった、ストレスのない生活を実現しやすくなる、と感じるのです。
もちろん現実には、問題が起きているにも関わらず家主さんが本当に理不尽な対応しかしてくれずご入居者が困ってしまうというケースに出会うこともあります。
そのような場合には、当然のことですが、私達は問題解決にむけての努力を惜しみません。ご入居者と家主さん双方の満足を実現できるよう、家主さん側にアパートメント評判向上のためのアドバイスを提供することもRESS不動産の仕事です。
最後になりましたが、皆様の貴重なホーチミン生活が幸多きものになりまよう、RESS不動産はお客様の立場にたち精一杯努力して参る所存ですので、これからもどうぞ宜しくお願いします。

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