2010年7月26日月曜日

2008年に私が投資会社へ提案したベトナム不動産投資方法(世界舞台-2025年までベトナムにてビジネス)






先日のベトナム不動産に詳しいファンド運営者との
会話でやはりこの手法も有効な手だと認識。

2008年に私が投資会社へ提案した内容です。
<今から思えば数字がおかしな点も幾つかありますが、、、>
オーナーとの信頼関係がなければすぐに上物を持っていかれて
しまう投資方法ですが、上手くやればかなり効力を発揮するものと思われる。
現在、この投資の成功例はA&EM HOTELですね。



ベトナム・ホーチミン市1区 賃貸オフィス事業投資
ベトナムのローカルの大家さんから長期で土地を借り、
新規に上物を建てグレードBのオフィスとしてオフィスリースを長期で行います。
明らかに他の国と比べてもホーチミン市中心部の不動産価格は高い為、
初期投資が多く・リターンに時間のかかる土地を所有した上での投資は行わずに
ローカルの大家さんと交渉を行った上で土地を長期で借りまして
短期間で政府からの建設許認可が下りる5階建ての上物を建て
グレードBのオフィスとしてオフィスリースを長期で行う割安な投資を行います。
 項目 
 
 1、  権利関係等に関して
 2、  場所に関して
 3、  広さに関して
 4、  期間に関して
 5、  必要金額に関して
 6(A)、 利益に関して
  (B)、 利益に関して
 7、  回収に関して
 8、  レンタル率に関して
 9、  賃貸オフィス市場に関する事前知識
 10、 投資事例に関して
 
 1、権利関係等に関して
 
 一般的に1区で土地を借りた場合、毎月高額な借地料の支払いが必要となってきますが
過去に政府からの恩赦でホーチミン市1区に土地を譲り受けた方の中で日々の生活が貧
しい方と7年~10年程の土地の借地交渉を行います。
借地交渉に関して建設した上物を契約終了後に大家さん側へ無償で譲りますとの条件と引
き換えに、7年~10年程の土地の借地料を可能な限り割安にして頂きます。
また契約書には契約期間中に大家さん側が契約を途中解除できないよう多額の違約金の記
載を行います。
 2、場所に関して
 ホーチミン市内で一番オフィス賃料が高い1区で賃貸オフィス事業投資を行います。
 3、広さに関して
 80㎡以上の土地の上に 短期間で政府から建設許認可が下りる5階建て(エレベーター無
し)の上物を建てます。
オフィスリース可能面積は400㎡以上となります。
注)5階建て以上の建物を建設する場合には人民委員会への建設許可申請が必要となり、
最短で6ヶ月程、最長で2年程の時間がかかってきます。 
 
注2)エレベーターを付けないようにして建築コストを下げ、
オフィスの使用可能面積を広げます。
 4、期間に関して
 おおまかには契約期間の土地の借地料と引き換えに建設した上物を大家さんへ譲渡する
契約になりますので、大家さんが待つ事が出来る7年~10年程の期間を想定致します。
 5、必要金額に関して
・賃貸オフィス建設費用
 2008年に80㎡の土地の上にエレベーター無しの5階建てオフィスを建設(内装設備等全
て含む)する際にかかった費用はおよそ160000$。
5階建てオフィス(計400㎡)建設コストは1㎡辺り概算で400$と計算される。
・建設に関する手続き費用
 色々と手間はかかるものの手続き費用はほとんど発生しません。
・賃貸オフィス事業の月額運営維持費 
 3名の常駐スタッフ、1名の警備員、1名の清掃スタッフ
計5名の月額コスト500$~600$
その他、光熱費・広告費等々 月額400$程
トータルでは毎月900$~1000$の運営コストがかかる。
 6(A)、 利益に関して(1ヶ月目~5ヶ月目) 
 5階建てオフィス(計400㎡)を1㎡辺り25$でオフィスリースを行う。
最初の5ヶ月は月に1組が80㎡の賃貸契約を行うと見積もり計算すると
1ヶ月目 80×25$(売り上げ)-1000$(必要経費)=1000$(利益)
2ヶ月目 80×25$×2(売り上げ)-1000$(必要経費)=3000$(利益)  
3ヶ月目 80×25$×3(売り上げ)-1000$(必要経費)=5000$(利益)
4ヶ月目 80×25$×4(売り上げ)-1000$(必要経費)=7000$(利益)
5ヶ月目 80×25$×5(売り上げ)-1000$(必要経費)=9000$(利益)
1ヶ月目~5ヶ月目ではトータル25000$の利益となります。
注) 既存の賃貸オフィス事業は1㎡辺り30$以上でリースされております。
 6(B)、 利益に関して(6ヶ月目~7年目) 
 6ヶ月目以降の毎月の利益は9000$となり、
6ヶ月目~7年目までの利益の合計は711000$となります。
 7、  回収に関して
 オフィス建設費用160000$の投資回収に要する期間は上記の利益により
20ヶ月目で回収できると見積もる事が出来ます。
 8、  レンタル率に関して
  
 現在、ホーチミン市1区の賃貸オフィス市場に関してグレードB・グレードCクラスの
オフィスは全体的なオフィス不足の為にほぼ空きがない状態となっております。
 9、  賃貸オフィス市場に関する事前知識
グレードAのオフィスの賃料は需給関係により1㎡辺りの賃料(VAT込み)が70$,80$オー
バーとなっておりますが今後はグレードAのオフィスの供給がかなり増加する為、
1㎡辺りの賃料が大幅に下落すると予想されております。
またグレードBのオフィスに関しても供給が増える為、
賃料の下落は避けられませんがグレードBオフィスの場合は
賃料に見合うオフィスである為、需要の方も順調に伸びていき
グレードBのオフィス賃料は2010年には現在の価格に比べて
20%~30%程度の下落で落ち着くだろうと予想されております。
 10、 投資事例に関して
弊社パートナーの投資事例(現在、投資物件稼動済み)がありますので、
実際に賃貸オフィス事業をご紹介する事が可能となっております。
Sun Region Co., Ltd.
Add: 12Bis (1st Fl.) Nguyen Hue St.,
Ben Nghe Ward, Dist. 1, HCMC, Vietnam.
Tel: +84 8 274 3458.
Mobile: +84 916 258 106 begin_of_the_skype_highlighting              +84 916 258 106      end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting              +84 916 258 106      end_of_the_skype_highlighting begin_of_the_skype_highlighting              +84 916 258 106      end_of_the_skype_highlighting. Email: ryouichi@ress.vn
Website: www.ress.vn




情報をオープンにした理由
「情報は発信するところに集まる」という記事を読んだ為。

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